Eko Haber'den Mevci Ergün'ün Yazısı...
Yaşanan süreçte konut ve işyeri satışları ile kira bedellerindeki gerek enflasyon gerekse talepteki artışlardan dolayı önemli yükselmeler görülmektedir.
Bunun sonuçlarından biri de, işyeri ve konutlardaki kira artışlarına bağlı olarak, kiracı ve kiraya veren arasında doğan kira bedeli uyuşmazlıkları ile tahliye davalarıdır.
Bu konuda, kiracı ve kiraya veren arasında doğan uyuşmazlıkların, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru usulünün yasal düzlemde kabul edilmesi önemli bir gelişme olarak kabul edilebilir.
Kiraya veren tarafından kiracı hakkında açılacak olası tahliye davaları diğerleri yanında aşağıda belirtilen çeşitli sebeplere dayanabilir:
- Kira ilişkisinin on yılı aşması,
- Kiraya veren veya yakınlarının konut/işyeri ihtiyacı,
- Kiralananın yeniden inşa ve imarı,
- Kiracının verdiği tahliye konusunda yazılı taahhütname,
- kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtarname,
- Önemli sebepler,
- Kiracının iflas etmesi,
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması
Kiralanan taşınmazla ilgili tahliye sebepleri yasada düzenlenmiş olup, sınırlıdır. Ayrıca bu sebepler, kiracı aleyhine de değiştirilemez (TBK m.354). Kiraya veren tarafından kiracı hakkında açılacak olası tahliye davalarından sadece bir örnek olarak aşağıda ihtiyaç nedeniyle tahliye konusuna yer verilmiştir.
Kiraya veren veya yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması halinde, kiraya veren, tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir (TBK m.350).
Kiraya veren veya yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyması yani, konut gereksinimi, sadece yerleşmek olmayıp, kiraya verenin yaşam biçimi ve koşulları ile sosyal durumuna göre belirlenir.
Örneğin; kiraya verenin dizlerinden rahatsız olup, asansörlü kiralanan konutuna sağlık durumundan dolayı ihtiyacı bulunması gibi.
Aynı yönde görüş içeren Yargıtay içtihat metni şöyledir;
“Dava, konut ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkidir.(…)
Davacı, 1929 doğumlu olan babası İbrahim ile birlikte yaşamasının bakıcılar yüzünden imkansız hale geldiğinden bahisle babasının davaya konu konuta taşınma ihtiyacı doğduğundan, kiralananın tahliyesini talep etmiş, davalı vekili davaya konu kiralananın asansörsüz bir binada ve dördüncü katta olmasından dolayı yaşlı olan ihtiyaçlının merdivenleri çıkamayacağını, davaya konu kiralananın kiraya verilmesi sebebinin de aynı gerekçe olduğunu, gerçek ve samimi olmayan iddiaya dayalı olarak açılan iş bu davanın reddini savunmuştur.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.
Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince; Davalı vekili, ihtiyaçlının 85 yaşında olmasından dolayı bulunduğu dördüncü kata çıkamayacağı savunmasında bulunmuş, davacı vekili binanın asansörsüz olduğunu kabul ederek, konutun üçüncü katta olduğunu beyan etmiştir.
Davacı bu savunma karşısında, bu savunmanın aksini bu yönde delil bildirmediğinden ispat edememiştir. Bu durumda mahkemece, ihtiyaçlı davacının kat merdivenlerini çıkıp çıkamayacağı, kiralananın konumunun ihtiyaçlı için elverişli bulunup bulunmadığı hususunda gerekli araştırmaların yapılarak gerektiğinde mahallinde keşif icra ederek ve uzman görüşü alınarak varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma neticesinde tüm deliller toplanmadan yazılı gerekçe ile ihtiyaç iddiasının samimi olduğundan bahisle tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle Bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 10/12/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”
