Avukat Oktay Altunkaya'nın Yazısı...
Kira sözleşmeleri; kiraya verenin sözleşme konusu kiralananın kullanımını kiracıya sözleşme süresince hazır ettiği, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemesi gereken tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.
Kiracı tarafın kiralananı bir başka kimseye kiraya vermek istemesi halinde alt kira sözleşmesinden bahsedilir.
Bir başka deyişle alt kira ilişkisi, kiracının kira sözleşmesi konusu taşınır veya taşınmaz malı kiraya veren sıfatıyla yeniden kiralaması ile kurulur.
Alt kira sözleşmesinin yapıldığı hallerde üç tarafın varlığından bahsedilebilir. Bunlar; kiraya veren, kiracı/alt kiraya veren ve alt kiracıdır.
Türk Borçlar Kanununun 322. maddesinde kiracının alt kira sözleşmesi düzenleme şartları belirtilmiştir.
Kiralananın Alt Kiraya Verilmesinin Şartları Nelerdir?
Türk Borçlar Kanununun 322. maddesi gereğince; “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” denmektedir.
Yukarıdaki kanun maddesinde görüleceği üzere; kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi konut ve çatılı işyeri kiraları ile adi kira sözleşmeleri açısından farklılık arz etmektedir.
Adi kira sözleşmelerinde, kiracı, kiraya verenin rızasını almasına gerek olmaksızın, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak kaydıyla, kiralananı alt kiraya verebilir. Bu halde kiracının alt kira sözleşmesi yapabilmesi için kiraya verenin onayına ihtiyacı bulunmamaktadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı olarak rızası olmadığı takdirde, kiracının kiralananı alt kiraya verme hakkı bulunmamaktadır. Belirtelim ki; kiraya verenin kiralananın alt kiraya verilmesi hususunda vermesi gereken yazılı rıza geçerlilik şartıdır. Kiraya verenin sözlü rızası geçerli değildir.
Alt kira sözleşmesi yapılması halinde; asıl kira sözleşmesi sona erince alt kira sözleşmesi de sona erecektir. Dolayısıyla kiraya veren asıl kira sözleşmesinin sona erdiğini gerekçe göstererek kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
Kiracı asıl kira sözleşmesinde sahip olmadığı bir hakkı alt kira sözleşmesi ile alt kiracıya tanıması mümkün değildir. Aksi halde kiracının ve alt kiracının sorumluluğuna başvurulabilecektir.
Kiracının Alt Kira Sözleşmesi Yapması Yasaklanabilir mi?
TBK'nın hükmü emredici nitelikte değildir. Taraflar kira sözleşmesi yaparken kiralananın alt kiraya verilmesini yasaklayabilirler.
Alt Kiracı Kirayı Kime Öder?
Alt kiracı kararlaştırılan kira bedelini kiracıya ödemesi gerekir.
Kiracının Kiralananı İzinsiz Alt Kiraya Vermesi Halinde Alt Kira Sözleşmesi Geçerli midir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın, kiralanan kiracı tarafından alt kiraya verilmişse dahi alt kira sözleşmesi geçerlidir.
Ancak kiracı tarafın kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması sebebiyle borcu ifa edememe durumu ile karşılaşılabilecektir.
Kiralananın izinsiz olarak alt kiraya verilmesi halinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Alt kiracının kötüniyetli olması halinde kendisinden ecrimisil talep edilebilir.
Alt kiracı iyiniyetli ise TBK m.112 gereğince; kiracı tarafın sorumluluğuna başvurarak zararının giderilmesini talep edebilir.
Kiracı Alt Kiracıya Tahliye Davası Açabilir mi?
Asıl kira sözleşmesinde kiracı olarak bulunan taraf; alt kira sözleşmesi kapsamında kiraya veren sıfatına sahiptir.
Dolayısıyla alt kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi vs. hallere bağlı olarak tahliye davası açabilir.
Kiracı Kiraladığı Yeri Başkasına Kiraya Verebilir mi?
Evet. Adi kira sözleşmelerinde, kiraya vereni bir zarara uğratmamak şartıyla; kiracının kiralananı alt kiraya vermesi mümkündür. Ancak tarafların sözleşmede bu durumun aksini kararlaştırabileceğini de belirtelim.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise; kiraya vereni zarara uğratmama şartının yanında, kiralananın alt kiraya verilmesi ile ilgili kiraya verenin yazılı rızası alınmak suretiyle alt kira sözleşmesi yapılabilir. Aksi halde kiracının ve alt kiracının sorumluluğu doğabilecektir.
Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri (kira bedelinin ödenmemesi, kira süresinin sona ermesi, on uzama yılının bitmesi, kiraya verenin gereksinimi, kiracının tahliye taahhüdünde bulunması vs.) alt kira sözleşmesinin sona ermesi halinde de geçerlidir.
Kiracı/alt kiraya veren somut durum özelinde kira sözleşmesinin sona ermesini gerektirecek sebeplerin olması halinde bildirim yoluyla veya tahliye davası açarak kiralananın tahliyesini sağlayabilir.
Kiracının kiralananı alt kiraya verme yetkisi bulunmaması, kiracı ile kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesinin sonlanması, alt kiracı tarafından kiralananın asıl sözleşmede kararlaştırılandan farklı bir şekilde kullanılması vs. hallerde kiraya veren de kiralananın tahliye edilmesini talep edebilir.
Alt kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kişilerin olası hak kayıpları yaşamamak adına kira hukuku alanında uzman bir avukat ile beraber hareket etmeleri faydalı olacaktır.