Kiracı, kiralanan taşınmazı kullanılırken veya kiralanandan yararlanılırken özenli davranılmalıdır. Burada kiracıdan kendi eviymiş gibi özenle kullanması beklenir.
Kiracının kiralananı, sözleşmede özgülenen amaca uygun kullanması gerekir. Yani kiraya veren evini mesken olarak kiraya verdiyse ve kiracı kiralananı ev olarak değil depo olarak kullanırsa sözleşmeye aykırı hareket etmiş olur.
Kiralananı özenle kullanma borcu kiralananın özenle muhafaza altında tutulmasını ve gereken basit tamiratların yapılmasını gerektirir. Yani kiracı kiralananı korumakla da yükümlüdür.
Kiracı kiralanan evde alışılmışın dışında sözleşmede öngörülmeyen değişiklikler yapamaz. Kiralanan evin değerinde azalma meydana getirecek, zarar verecek şekilde hareket edemez. Kiracı kural olarak kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kiralananda tahribat oluşturarak zarar vermekten kaçınması gereklidir.
Türk Borçlar Kanunun Madde 316:
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Eve Zarar Veren Kiracı Karşısında Fesih Hakkı
Kiracı, kiralanan taşınmazda sözleşmede düzenlenmemiş veya kiraya verene bildirilmemiş bir değişiklik yapamaz. Eve zarar verecek bir değişiklik yapıldıysa bu durum kiracının özen gösterme yükümlülüğünü ihlal ettiği anlamına gelir.
Kiraya veren taşınmazına ilişkin olarak sözleşmede öngörülmediği halde yapılan değişiklikleri öğrendiğinde kiracıya taşınmazın eski haline getirmesi için bir ihtar yapar.
İhtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süre verildiği ve eğer eski hale getirme olmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Ancak bu ihtar yalnızca eski hale getirme mümkünse yapılır.
Kiracı bu ihtar sonrası taşınmazı eski haline çevirirse herhangi bir problem kalmaz ancak kiracı ihtara rağmen 30 günlük süre içinde eski hale getirme düzenlemelerini yapmazsa kiraya veren fesih yoluna başvurma imkanına sahiptir.
Eski hale getirmenin imkan dahilinde olmaması veya çok zor olması durumlarında fesih için ihtar yapmak gerekmeyebilir. Ayrıca kiracıya ihtar çekmenin ya da süre tanımanın yararsız olduğu açıkça belli ise bu durumda da kiraya veren direkt olarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu şekilde sözleşmeyi fesheden ev sahibi, tahliye davası açarak kiracının taşınmazdan çıkmasını sağlayabilir.
Eve Zarar Veren Kiracı Tazminat Öder Mi?
Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra kiraya verenin taşınmazın zarara uğradığını öğrenmesi durumunda derhal meydana gelen zararları tespit ettirmesi gerekir. Meydana gelen zararların tespitinin yapılması taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinden talep edilir.
Bu durumlarda yapılacak tespit delil tespiti niteliğinde kabul edilir. Yetkili mahkeme bilirkişi görevlendirerek taşınmaza ilişkin zararları ve miktarlarını tespit eder. Gerekli görülmesi durumunda tanık ifadelerine de başvurulabilir. Çekilen fotoğraflara ve diğer delillere bakar.
Yapılan tespit sonucunda kiracının taşınmaza verdiği hasarın niteliği önem arz eder. Mahkeme tarafından tespit edilecek zararlar eğer kullanımdan kaynaklı olağan yıpranma şeklinde ise bu zararlar taşınmazı hor kullanma olarak kabul edilmez.
Ancak kiraya verene bildirmeden taşınmazda yapılan değişiklikler veya ciddi hasarlar sonucu taşınmazın zarar görmesi, kullanılamaz hale gelmesi, değerinde azalma oluşturması gibi haller mevcutsa bu davranışlar hor kullanma olarak değerlendirilebilir.
Kiracının eve zarar vermesi ve hor kullanma davalarında oluşan zararı ispatlamakla yükümlü olan kişi kiraya verendir. Kiraya verenin zararı ispatlaması halinde kiracı ortaya çıkan zararda kusurlu değilse, bunu ispatlamakla mükelleftir.
Eve zarar veren kiracı için açılacak tazminat davaları kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılır. Bu davaların açılabilmesi için aranan en önemli şart kiracının evden tahliye edilmiş olmasıdır.
Taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken kiracının, eve zarar vermesi sonucu oluşan değişiklikleri her an eski haline çevirme imkanı göz önünde tutularak bu şart konulmuştur.
Yani kiraya verenin kiracının eve zarar vermesi sonucu oluşan zararlardan doğan alacağı kiracının tahliyesinden sonra muaccel hale gelecektir.
Kiracının eve zarar vermesi (hor kullanma) nedeniyle açılan davada, kiraya verenin talebi üzerine tespit işlemleri gerçekleştirilir. Bunun sonucunda yetkili kişiler kiracının eve zarar vermesi sonucu oluşan taşınmazdaki zararlara ilişkin bir rapor düzenler.
Bu rapor tespit işlemin yapılmasını talep eden kiraya verene ve kiracıya tebliğ edilmelidir. Kiracının kendisine tebliğ edilen bu rapora itiraz hakkı bulunur. Kiracı rapora itiraz etmezse rapor, kesin delil olarak tazminat davasında kullanılabilir hale gelir.