Habere Güven yazarı Avukat Gizem Gül Uzun'un Yazısı...
Kiralanın tahliyesinden ne anlamalıyız?
Taşınmazı fiili anlamda boşaltmak tahliye için yeterli değildir. Taşınmazı fiilen boşaltan kiracı, taşınmazın anahtarını da kiraya verene teslim ederse tahliye tam anlamıyla gerçekleşmiş olur.
Kiracının anahtar teslimi yaparken neye dikkat etmesi gerekir?
Kiracı anahtar teslimi yaparken bu teslimin yapıldığına dair tutanak tutulmalıdır.
Kiracı anahtar teslim tutanağı düzenler ise ispat kolaylığı yaşar. Anahtarın teslimi ile birlikte tahliye tam anlamıyla gerçekleşmiş olur.
Kiralayan anahtarı teslim almaktan kaçınır ise kiracı ne yapabilir?
Böyle bir durumda kiracı mahkemeden anahtarın teslimi için tevdi mahali tayin edilmesini isteyebilir.
Tevdi mahali belirlendikten sonra kiracı anahtarı bu yere teslim etmelidir. Anahtarı teslim ettikten sonra ise teslim ettiğini kiralayana bildirmelidir.
Kiracı bunları yapmaz ise sorumluluğu devam eder.
İkinci olarak ise kiracı taşınmazın anahtarını notere teslim edebilir.
Notere teslim ettikten sonra anahtarı teslim ettiğini ihtar edebilir. Tahliye tarihi olarak tebligatın kiralayana ulaştığı tarih esas alınır.
Anahtar tesliminde ispat nasıl olur?
Kiracıya bu noktada tavsiye edilen anahtar teslim tutanağı düzenlenmesidir. Ancak anahtar teslim tutanağı düzenlenmemiş olabilir. Böyle bir durumda senetle ispat yoluna gidilebilir.
Ancak yıllık kira bedelinin tutarına bakılmalıdır. Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa kiracı anahtarı teslim ettiğini ancak ve ancak yazılı delil ile ispatlayabilir. Bu durumda tanık dinlenemez.
Kiracı anahtarı teslim ettiğini yazılı delil ile ispat edemezse ne olur?
Böyle bir durumda tahliye tarihi açısında kiralayanın belirlediği tarih esas alınır.
BU TARİHE KADAR İŞLEMİŞ KİRALAR BAKIMINDAN KİRACI SORUMLU OLACAKTIR.
Tahliye tarihi konusunda ispat külfeti kime aittir?
Tahliye tarihini ispatla yükümlü olan kişi kiracıdır. Kiracı taşınmazı hangi tarihte tahliye ettiğini iddia ediyorsa o tarihte tahliye ettiğini ispatlamak zorundadır.
Tahliye tarihi arasında taraflar arasında çekişme var ise kiracı ispatlamak zorundadır. Yargıtayın görüşü bu yöndedir.
Kiracı anahtarı teslim etmez ise ne olur?
Kiracı anahtarı teslim etmezse tahliye gerçekleşmemiş sayılır ve böyle bir durumda da kiracının kira ödeme borcu devam eder.
Kiracı anahtarı teslim ettiğini ispatlayamazsa ne olur?
Böyle bir durumda yine tahliye gerçekleşmemiş sayılır ve kiracının kira ödeme borcu devam eder.
Kiracı kiralananı erken tahliye ederse ne olur?
Kiracı kiralananı erken tahliye eder ve anahtarı da teslim eder ise kiralayana makul bir süre verilir.
Bu makul süre kiralayanın yeni bir kiracı bulma süresidir.
Kiralayanın yeniden kiraya verilebileceği süre makul süredir.
Kiralayan yeniden kiraya verilene kadar kiracının kira ödeme borcu devam eder.
Ancak kiralayan, kiralananı yeniden kiralamak için makul bir çaba göstermiş olmalıdır.
Anahtar teslimi ile ilgili emsal Yargıtay kararları nelerdir?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/6833 ve K. 2018/7189 sayılı dosyasından verdiği 27.6.2018 tarihli kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Davalı, kiralanan taşınmazı 2012 yılı Temmuz ayında tahliye ettiğini iddia etmiş, davacı kiralayan ise davalının taşınmazı 2014 yılı Ocak ayında tahliye ettiğini, evin anahtarını davalının eski eşinin teslim ettiğini, aynı tarihte de taşınmazı yeniden kiraya verdiğini bildirmiştir. Davalı tahliyeyi ve anahtar teslimini kanıtlamakla yükümlüdür. Anahtar teslimi ancak yazılı belge ile kanıtlanabilir. Toplanan delillere göre davalı kiracı tahliye ve anahtar teslimini kanıtlayamamıştır. O halde davalı taraf takip konusu aylar kiralarının tümünden ve tahliye tarihine kadar işleyen aidat bedelinden sorumludur. Davalı tarafça 06.11.2013 tarihinde davacı hesabına 2.500,00 TL ödeme yapılmıştır. Bu durumda mahkemece takip konusu ayların tümü üzerinden davalı tarafça yapılan ödemeler dikkate alınarak alacak ve faize dair hesaplama yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir….”
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/3937 ve K. 2017/13759 sayılı dosyasıdan 25.10.2017 tarihinde verdiği kararında şu ifadeler yer almıştır; “… Taraflar arasındaki uyuşmazlık kiralananın tahliye edilip edilmediği noktasındadır. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan kaçınması veya başka bir sebeple anahtarın teslim edilememesi durumunda, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi halinde kiracı anahtarı notere teslim etmeli yada mahkemeden tevdii mahalli tayin ettirmelidir. Olayımızda yukarda anlatıldığı şekilde usulüne uygun anahtar teslimi yapılmadığına göre kiralananın davalının kullanımında olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davacının kira alacağı sebebiyle takip yapması ve dava açmasında usulsüzlük bulunmamaktadır ….”
Anahtarı teslim edilmemiş konuta kiralayan girerse suç teşkil eder mi?
Anahtarı teslim edilmemiş olan konuta kiralayan kişi zorla giremez.
Eğer kiralayan, kiracının haberi ve izni olmaksızın konuta girmiş ise KONUT DOKUNULMAZLIĞININ İHLALİ suçu işlenmiş olur.
Konut dokunulmazlığının ihlalini mülk sahibi dahi kiracıya karşı gerçekleştirebilir. Böyle bir durum dahi suç teşkil eder. Mülk sahibi olması kiracının evine izinsiz girmesini gerektirmez.
Eğer anahtar teslimi yapılmamış ise kiracının haberi ve izni olmadan konuta girilmiş ise kiracı kiralanan içerisinde değerli eşyalarının bulunduğunu iddia edebilir.
Hatta ve hatta konut dokunulmazlığının ihlali suçundan suç duyurusunda bulunabilir.
Anahtar teslim tutanağında bulunması gereken zorunlu içerik nedir?
“… tarihli kira sözleşmesi gereğince ……. adresindeki kiralanın kiracısı olan … ile kiralanın kiralayanı aşağıdaki hususları tespit etmişler ve bu hususlarda anlaşmaya varmışlardır.”
Yukarıda adresi belirtilen taşınmaz … günü, saat … itibariyle kiracı tarafından boş olarak kiralayana teslim edilmiş ve aynı anda kiracıda bulunan anahtar ve/veya anahtarlar kiralayana teslim olunmuştur.
Yukarıda da belirtilen gün ve saatten itibaren kiracının anılan yerde kiracılık hakkı sona ermiştir. Kira sözleşmesi de belirtilen gün ve saat itibariyle sona ermiştir.
Yani anahtar teslim tutanağında bulunması zorunlu olan içerik anahtarın teslim edildiğinin beyan edilmesidir. Kiralayan ise anahtarı aldığını beyan etmelidir. Anahtarın teslim edildiği gün ve saat da tutanakta belirtilmelidir.
Anahtar teslim tutanağına ihtiyari içerik olarak ne eklenebilir?
Mesela kiracının kiralananı kullandığı sürede taşınmazda eskime, yıpranma meydana gelmiş olabilir. Ancak taraflar kendi aralarında kiracının bu eskime ve yıpranmadan sorumlu olmadığını kararlaştırabilir.
‘’Eskime ve yıpranma kiracının hor kullanması sonucu meydana gelmemiştir. Normal kullanımdan kaynaklı eskime ve yıpranmadır. Dolayısıyla kiralayan KÖTÜ KULLANMA TAZMİNATI isteyemez.’’ Şeklinde madde konulabilir.
Depozito konusunu da taraflar tutanağa ekleyebilirler. Ancak ihtiyari içerik olduğu için zorunlu değildir. Depozito hususunda da taraflar dilediklerini kararlaştırabilirler.