Türkiye’nin son dönemdeki önemli gündem maddelerinden biri kiralık konut sorunu ve yüksek konut fiyatları. Konutun yatırım aracı haline dönüşmesi, yabancılara emlak satışı, maliyetlerin artışı ve yüksek enflasyon özellikle dar ve orta gelirlinin ev almasını zorlaştırıyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) ‘Satılık Konut Piyasası Görünümü: Ağustos 2023’ raporuna göre ise geçen yılın temmuz ayına göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı yüzde 82.7 artarak 22 bin 866 TL oldu. Satılık konut arzı geçen yılın temmuz ayına kıyasla yüzde 26.7 artarken, konut talebi de yüzde 13.7 arttı.
Konut satışları düştü
Konut arzı ve talebindeki artışa rağmen konut satışları ise artmış değil. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, cumhurbaşkanlığı ve milletvekili seçimlerinin yapıldığı mayıs ayı sonrası, haziranda konut satışları yıllık yüzde 44.4 düşüşle son iki yılın en sert düşüşünü gördü. Geçen yıl ile 2023’ün ilk 6 ayına ait konut satış istatistiklerine bakıldığında ise 2022’nin ilk 6 ayında 726 bin 398 konut satılırken 2023’ün ilk 6 ayında 675 bin 327 konut satıldığı görülüyor. Bu da geçen yıla kıyasla yüzde 7’lik bir düşüş anlamına geliyor.
“İnsanlar konut fiyatlarını ödeyemiyor”
İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan konut talebi artarken satışların yükselmemesini şöyle açıklıyor: “Para politikasında sıkılaşma ve konut kredi finansmanına erişimin zorlaşması nedeniyle insanlar konut fiyatlarını ödeyebilecek durumda değil. Konut finansman desteği iyi olduğunda, yani aylık yüzde 1 veya biraz üstünde seyrettiğinde ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı da yüzde 30-35 seviyelerinde oluyor.”
Her 6 konuttan biri krediyle satılıyor
Akdoğan gibi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Büyükduman da kredili konut alımının azaldığını “2014-2017 arası her 3 konuttan biri krediyle satılırken Rahip Brunson krizi sonrası kredili konut alımı yüzde 20’lere düşmüştü. Şimdi ise her 6 konuttan ancak biri krediyle satılıyor” sözleriyle anlatıyor.
İpotekli konut satışı yüzde 13
TÜİK verileri de konutta finansmana erişim zorluğunu ortaya koyuyor. 2022 ve 2023’ün ilk 7 ayına ait ipotekli satışlar incelendiğinde 2022’de toplamda 189 bin 463 ipotekli satış gerçekleşirken 2023’te bu sayı 136 bin 63’e düşüyor. Bununla birlikte ipotekli satışların toplam konut satışındaki payı da temmuz ayında belirgin şekilde azalmış durumda. Ocak ayında yüzde 16.6, şubatta yüzde 21.7, martta yüzde 24, nisanda yüzde 25.4, mayısta yüzde 24.3 ve haziranda yüzde 16.1 olan ipotekli satış oranı temmuz ayında yüzde 13.3’e iniyor.
“Taksit tutarları yüksek”
Ahmet Büyükduman, kredili konut satışındaki düşüşü yüksek faiz oranları ile açıklarken Hakan Akdoğan krediye erişemeyen vatandaşın, satılıktan ziyade kiralığa yöneldiğini söylüyor. “Krediye erişebilen için ise faiz oranları yüksek olduğundan hem ödeyeceği taksit tutarı hem toplam tutar çok yüksek oluyor.”
Arz, talebi karşılamıyor
Diğer taraftan Akdoğan, konut fiyatlarının düşmeme nedenini ise şöyle açıklıyor: “Geçen yıla oranla konut arzı arttı ancak bu artış talebi karşılamaya yetmedi. Şu an Türkiye’nin 800 bin konuta ihtiyacı var. Ancak bunun yüzde 40-50’si oranında üretim yapabiliyoruz. Talep ise kümülatif olarak artmaya devam ediyor. Arz talebe yetişemeyince, rekabet ortamı oluşmadığından fiyatlar satıcı tarafından belirleniyor ve artıyor.” Akdoğan, bu durumun ilanda kalma süresini artırdığına da dikkat çekiyor. “Temmuz 2022’de 40 günün altına düşen ilanda kalma süresi şu an 60 gün seviyesinde.”
İkinci konut kredisine sınırlama
Kredili konuta erişim zorluğu devam ederken Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu ise finansal istikrarın güçlendirilmesine yönelik koordineli makro ihtiyati tedbirler kapsamında, ikinci ve sonrası konut alımında tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konutunun bulunması halinde konut kredisi değer oranının yüzde 75 daraltılacağı yönünde bir karar aldı.
Karara göre, örneğin, 5 milyon TL değerindeki bir evi, ikinci tapulu evi olarak alacak olanlara evin değerinin yüzde 22.5'i kadar kredi kullandırılabilecek.Söz konusu kısıtlama ilk ev alımında ise uygulanmayacak.
“Faiz daha da yükselecek”
Bankaların halihazırda bir süredir kredi vermeye iştahlı olmadığını söyleyen Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan “Özel bankalar da kamu bankaları da 100-200 bin TL gibi çok küçük konut kredileri veriyor zaten. Konut kredisi faizleri de devlet bankalarında yüzde 3.19’dan başlayıp özellerde yüzde 3.5’e kadar çıkıyor. Ancak bu karar sonrası faiz oranlarının biraz daha yükseleceğini öngörüyorum. Henüz net bir etki görülmese de önümüzdeki günlerde konut kredisi kullanımı daha da yavaşlayacak” diyerek piyasaların durgunlaşacağını söylüyor.
“Kısa vadede anlamlı bir etkisi olmayacak”
Ahmet Büyükduman da BDDK kararı sonrası faizlerin artacağı görüşünde. “Faiz oranı ile ipotekli konut satışları arasında ters bir korelasyon olduğunu söyleyen Büyükduman “Yüksek faiz oranları ile BDDK’nın düzenlemesinin etkisini ayrıştırmak ise mümkün değil. Kaldı ki kredili konut alımlarının kaç tanesinin birinci, kaç tanesinin ikinci konut olduğuna dair bir veri yok” diyor. Öte yandan, yeni düzenlemenin konut satışlarına anlamlı bir etkisi olmayacağını söylüyor. “BDDK kararı ‘gerçekten kullanacak’ olanlar konut alsın diye yapılmış fakat mevcut ekonomik durumda kimsenin hemen evi olamıyor zaten. Bu nedenle kısa vadede bir etkisi olmayacaktır.”
“Uzun vadede kiralık konutlar etkilenecek”
Uzun vadede etkilerini sorduğumuzda ise şöyle cevap veriyor Büyükduman: “İlk bağımsız konut ihtiyacı gençlik dönemine denk gelir fakat şu an bu kesimin satın alma gücü olmadığından konut kiralaması gerekiyor. Bu da piyasaya kiralık konut arzını gerektiriyor. Bu nedenle ikinci ev sahipliğinin azalmasının kiralık konut piyasasını etkilemesi beklenebilir.”
“Beyaz yakalıların konut talebi düşecek”
Büyükduman, ikinci ev sahibi olma konusunda zorluk yaşayacak kesimi ise “Başat kiralık konut üretimi olan kat karşılığı inşaatlarda 10 dairenin 5’i arsa sahibinin ise bunun üçünde kendi ve çocukları oturur, kalan ikisi de kiraya verilir. İleri yaştakilerden oluşan servet sahipleri genelde arsa sahibi olduğundan BDDK’nın bu düzenlemesi onları etkilemez. Ancak halihazırda çalışan ve 50 bin TL aylık geliri olan bir beyaz yakalı, emeklilik planı olarak konut satın alıp kiraya vermek ister çünkü emekliliğinde 15-20 bin TL ile geçinip mevcut refahını kaybetmek istemez. Kiradan elde edeceği pasif geliri de sosyal güvencesi olarak kullanır. Ancak çalışan bu kesim banka kredisi de kullanarak konut sahibi olduğundan bu grubun ikinci konut talebi düşecektir” sözleriyle anlatıyor.
“Konut kiraları artacak”
Konut talebinin azalmasıyla piyasaya yeni konut girişinin azalabileceğini söyleyen Büyükduman “Bu da uzun vadede konut kiralarını yukarı çekecektir” diyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği Genel Sekreteri Kubilay Salihvatandaş da nakit parası olmayanların artık konut satın alamayacağını, bunun da kiralık konut sektöründe daralmaya ve fiyat artışına neden olacağını söylüyor.
“İnşaat sektörü durgunlaşabilir”
Salihvatandaş, konut talebinin azalmasıyla inşaat sektörünün de kötü etkileneceği görüşünde. “Hem olası deprem riski nedeniyle İstanbul’da hem de 6 Şubat depremleri sonrası deprem bölgesinde inşaat yapımları arttı. Her ne kadar şu an iş sıkıntısı olmasa da inşaat süreçleri bitince teçhizat ve işçilik boşa çıkacak çünkü yeni projede kullanılacak yer de olmayacak.”
“Satılık fiyatları düşebilir”
Öte yandan Salihvatandaş, satılık fiyatlarında bir miktar düşüş beklediğini de ekliyor: “BDDK’nın düzenlemesi kredili konut alımını olumsuz etkilerken faizlerin artması da kendi kredi ve taksitlendirme imkanını sunan inşaat firmalarını olumsuz etkileyecek. Mevcut konutlarını bankaya ipotek ederek vatandaşa kredi kullandıran firmaların kredibilitesi düşecek. Bu ikisinin etkisiyle konuta talebin azalmasını ve piyasanın durgunlaşmasıyla satılık fiyatlarının bir miktar düşmesini bekleyebiliriz.”
Birden fazla konutu olanlar artarken konut sahiplik oranı düşüyor
İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan ise satılık konut fiyatlarının düşmesinin yanında “İkinci evini alacaklara kredi sınırlamasıyla konut talebi dengelenecek, fiyat istikrarı sağlanacak ve ilk evini alanların öncelenmesiyle konut sahiplik oranı artacak” diyerek düzenlemeyi olumlu bulduğunu söylüyor.
Konut sahiplik oranının 8-9 yıl önce yüzde 63-64 olduğunu söyleyen Akdoğan, “Şu an yüzde 57’lere geriledi. Öte yandan konut satışlarının son yıllarda rekor kırması konut sahipliği azalırken birden fazla konutu olanların ise giderek arttığına işaret ediyordu” diyor.
“Enflasyona olumlu etkisi olacak”
Düzenlemenin asıl amacının ilk ev alacaklara öncelik tanımak olduğunu söyleyen gayrimenkul yatırım uzmanı Şule Alp Duman ise “Eylülde açıklanması beklenen düzenleme ile ilk evini alacaklara avantajlı kredi imkanları sunulacak. BDDK kararının diğer bir amacı da parası dolarda, altında olanların konut alırken nakit kullanmasını sağlamak. Bunun enflasyona da olumlu bir etkisi olacağını düşünüyorum” yorumunu yapıyor.
