Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun Yazısı...
Site ve apartman yöneticileriyle ilgili okurlarımdan soru yağıyor. Yeni bir site ya da apartmana taşınanlar, “Yönetici seçmek zorunda mıyız? Yöneticiye ücret ödeyecek miyiz?” diye soruyorlar.
Apartman veya müstakil evlerden oluşan sitelerde sekizden fazla bağımsız bölüm varsa yönetici seçmek zorunlu.Peki yöneticinizin görev ve yetkileri neler?
Yöneticiniz siteyi borçlandırıcı çek/senet imzalayabilir mi? İşçileri keyfi olarak işten çıkartabilir mi?
Zamanında ödenmeyen sigorta primleri, elektrik,su, doğalgaz faturaları için fazladan ödenen ceza ve faizlerden sorumlu tutulabilir mi?
Sorularınızı İstanbul Barosu avukatlarından kat mülkiyeti hukuku uzmanı Mustafa Şeref Kısacık yanıtladı.
Yönetici Zorunlu mu?
Apartman ve sitelerde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır. KMK’nın 27. maddesine göre apartman ve siteler Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir, yönetim tarzı bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Yönetici de bu kurul tarafından seçilir. Yüzlerce, binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde bu kadar çok kişinin bir araya gelmesi zor olacağından 2007’de KMK’ya toplu yapılara ilişkin hükümler eklendi.
KMK’nın 69. maddesine göre Kat Malikleri Kurulu’nun yerine blok ve müstakil evlerin temsilcilerinden oluşan, temsilciler kurulu altında bir organ oluşturulmuştur.
Bundan sonra Kat Malikleri Kurulu’nun yerine bu organ görev yapar. Her iki organa kısaca Genel Kurul (GK) diyebiliriz.
KMK’nın 34. maddesine göre apartman veya müstakil evlerden oluşan sitelerde sekizden fazla bağımsız bölüm varsa yönetici seçmek zorunludur.
Nasıl Seçilir?
Apartman ve sitelerin nasıl yönetileceğini tespit edebilmek için Yönetim Planı’na (YP) bakmak gerekir. YP’de farklı bir düzenleme yoksa yöneticinin dışarıdan da seçilmesi mümkündür.
Ancak mutlaka malikler arasından seçilecek deniliyorsa malikler arasından seçilmesi gerekir. Yönetici maliklerin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir.
Temsilciler Kurulu varsa temsilcilerin temsil ettikleri bağımsız bölümün salt çoğunluğunun oyu ile yönetici atanır.
Örneğin; 400 daire, 60 müstakil ev ve 40 işyeri olmak üzere toplam 500 bağımsız bölümden oluşan bir sitede yönetici atanması için (500:2+1=251) bağımsız bölümü temsil eden temsilcinin oyu gerekir.
Genel Kurulda Seçilmezse Ne Yapılmalı?
KMK’nın 34. maddesine göre, maliklerden birinin veya birkaçının başvurusu üzerine mahkeme yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, 6 ay geçmedikçe GK tarafından değiştirilemez.
Ücret Alır mı?
KMK’nın 40. maddesindeki yasal düzenlemeye göre, yöneticinin alacağı ücret YP’de belirlenmiş olabilir.
GK kararı ile atanmışsa GK’da kararlaştırılmış olabilir. Dışarıdan atanan bir yönetici ise kendisiyle yapılan sözleşmede ücreti kararlaştırılmış olabilir.
YP’de bir ücret belirlenmemişse kendisiyle yapılan sözleşmede de bir ücret tayin edilmemiş olsa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir.
Yönetici kat malikleri arasından seçilmişse ve bir ücret de kararlaştırılmamışsa, “ücret alamaz” diye de açıkça bir karar da alınmamışsa yönetici, kendisine düşen olağan yönetim giderinin yarısına katılmaz. Yatırım ve demirbaş giderlerine katılır.
Yetkileri Nelerdir?
Yönetici; KMK, YP, ve GK tarafından kendisine verilen görevleri yerine getirir. Kanunda, YP’de veya GK’da kendisine verilmeyen bir işi yapamaz.
Aksi halde yapılan iş nedeniyle bir zarar doğarsa bundan sorumlu olur. Olağan yönetim işlerini yapar. Tutulması ve saklanması gereken defter ve belgelerin tutulması ve saklanması ile GK tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa gecikmeden işletme projesi yapılması da görevleri arasındadır.
Sorumluluğuna gelince; KMK’nın 38. maddesi uyarınca yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. KMK’nın 39. maddesine göre gelir ve giderlerin hesabını GK’ya vermek zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse GK’yı beklemeksizin de yönetici hesap vermek zorundadır.
Borçlanabilir mi?
Bir yöneticinin apartman/site yöneticisi sıfatıyla çek/senet imzalayabilmesi için kendisine yönetim planıyla veya genel kurul kararıyla açıkça yetki verilmesi gerekir. Sadece yetki verilmesi de yetmez.
Verilen yetkinin, çek veya senedin siteyle ilgili bir iş için verilmiş olması gerekir. Verilen çek veya senet miktarının; yapılan işin, verilen hizmetin piyasa koşullarına uygun bir miktar olması gerekir.
10.000 liraya yapılacak bir iş için 15.000 liralık senet verilemez. Aksi halde, yönetici şahsen sorumlu olur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.11.2006 tarih ve 2000/12682-682 sayılı kararında bu konuyu ayrıntılı olarak irdelemiş ve “kambiyo senedi düzenlenmek üzere” verilmiş özel bir yetki bulunup bulunulmadığının araştırılmasını istemiştir.
Ortak Alanda Değişiklik Yapabilir mi?
KMK, YP ve GK kararları yöneticinin görevlerini ve yetkilerinin sınırını belirler. Yönetici “olağan yönetim işleri” ile “acil ve zorunlu işler” dışında, kendi başına bir karar vererek, “yatırım ve demirbaş” niteliğindeki işler için harcama yapamaz.
“Apartman kapılarını değiştireceğim, bahçeye havuz yapacağım. Sık sık elektrik kesintisi oluyor diye jeneratör alayım” diyemez.
Çalışanları İşten Çıkarabilir mi?
Apartman ve sitelerde kaç personele ihtiyaç olduğu ve çalışanların işten çıkarılması ile ilgili hususların GK’da kararlaştırılması gerekir. “Acil ve zorunlu haller” dışında, yöneticiler GK’dan karar almadan halk deyimiyle kendi kafasına göre personel alamamalı, personelleri işten çıkartamamalıdır.
Yönetici “Nasılsa parası benden çıkmıyor” diye 2 kişiyle yapılagelen bir iş için “İki kişi daha alayım” diyemeyeceği gibi, İş Hukuku kapsamında koşulları oluşmadığı halde; işçi ile arasında yaşadığı özel sorunlar nedeniyle bir işçiyi işten çıkartamaz/çıkartmamalıdır.
Mesela, “Ben bu işçiyi sevmiyorum, aramızda özel problemler var” diyerek işçiyi çıkartamaz. Haksız yere işten çıkartıldığını ileri sürerek dava açan işçi, davayı kazanırsa malikler fazladan yapmak zorunda kaldıkları, yargılama gideri, dava-icra vekalet ücreti dahil ödemelerden yöneticiyi sorumlu tutabilir ve kendisine rücu davası açarak gereksiz yere ödedikleri miktarı kendisinden talep edebilirler.
Sigorta Primi ve Faturalardan Sorumlu mu?
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 21.12.2010 tarih ve 11917-16528 sayılı kararında belirtildiği üzere; ilgili ödemelerin yapılması gereken dönemde bütçede para olduğu halde yöneticinin ihmalinden dolayı ödeme yapılmadı ise fazladan ödenen miktarlardan yönetici sorumludur.
İbra ile Sorumluluktan Kurtulabilir mi?
KMK’nın 38. ve 39. maddeleri ile Türk Borçlar Kanunu’nun 502-514. maddelerindeki yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın yerleşik kararları doğrultusunda, yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur.
Nasıl ki bir avukat davayı zamanında açmayarak müvekkilini zarara uğrattığında bu zarardan sorumlu oluyorsa bir yönetici de vekil olarak neticede ortaya çıkan zarardan sorumludur.
Görevi bırakırken GK’da ibra edilmiş olması da yöneticiyi sorumluluktan kurtarmaz. Yöneticinin sunduğu bilanço, gelir/gider hesabına göre kat malikleri yöneticiyi ibra ediyorlar.
Sonradan detaylı olarak yapılan inceleme sonucunda “Toplanan para ile yapılan harcamalar arasında büyük fark olduğu, belgesiz harcamaların olduğu veya naylon fatura olduğu” gibi usulsüzlükler ortaya çıkarsa ibra edilmiş olması yöneticiyi kurtarmaz.
Yargıtay 18. HD’nin 25.10.2010 tarih 6970-13769 sayılı kararı da bu yöndedir. Yargıtay ilgili kararında; toplanan avanslarla yapılan harcamalara ilişkin fatura-fiş vb belgelerin uzman bir bilirkişi tarafından incelenmesi, bu belgelerdeki ödemelerin ilgili yerlere ödenip ödenmediğinin ve davalı yönetici de para kalıp kalmadığının tespit edilmesi gerektiğini açıkça vurgulamıştır.
İşten Çıkarılanın Tazminatını Kim Öder?
GK kararı olmadan ve sübjektif/kişisel nedenlerle işçi işten çıkartılmışsa fazladan ödenen miktarlardan yönetici sorumlu tutulabilir.
Bu nedenle Yönetim Planı’nda ve/veya genel kurulda hangi koşullarda çalışanların işten çıkartılacağının belirlenmesi, yöneticinin de bu ilkeler ve İş Hukuku’ndaki düzenlemeler doğrultusunda gerekli işlemleri yaparak işten çıkartma işlemini yapması gerekir ki sorumlu olmasın.
Olaya malikler açısından bakarsak işçinin hak ve alacaklarının, ödemenin hak edildiği dönemde kim malikse onun tarafından yapılması gerekir.
Örneğin GK yapıldığı tarihten önceki geçmiş dönemde ödenemeyen işçilik alacağı varsa bu borcun gelecek döneme aktarılamaması, yeni işletme projesine eklenmemesi, önceki dönemdeki maliklerle mahsuplaşılarak onlardan tahsil edilmesi gerekir. Aksi halde, siteye yeni taşınan biri kendisiyle hiç ilgisi olmayan bir ödemeyi yapma durumuyla karşı karşıya kalacaktır.