Hürriyet'ten Oya Armutçu'nun Yazısı...
Binanın rengi solduğu için aynı renge boyatmakla, eski renk beğenilmediği için başka bir renge boyatmak için alınacak kararların karar yeter sayısı nedir?
Zincir market, o apartmanda oturanların izni olmadan kiracısı olduğu ilk iki katı siyaha boyatabilir mi? Rızası olmayan kat malikleri böyle bir durumda davacı olabilir mi?
Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı İstanbul Barosu avukatlarından Şeref Kısacık’a göre binanın ortak alanı olan dış cepheyi her isteyen istediği renge boyayamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre binanın dış cephe renginin değiştirilmesi ya da ilk iki katın siyaha boyatılması için Genel Kurul’da 4/5 oy çoğunluğu ile karar alınması veya 4/5 malikin “yazılı rıza” vermesi gerekir. Bu karar yoksa sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açılabilir.
A.G.’nin, apartmanın dış cephesinin boyatılması ile ilgili sorusu:
“Beş katlı çift daire oturumlu apartmanımızın 1. ve 2. kat seviyesinde 4 dairelik alanı 3 harfli bir zincir market binanın kullanıma başladığı günden bu yana kiracı olarak kullanmaktadır.
Kalan 3 katta 6 daire vardır. Geçen yıl mülk sahibi ile sözleşme yenileyip 10 yıllık bir kontrat daha yapmışlar.
Binamızın yönetimi olmasına rağmen bu şirket hiçbir şekilde haber vermeden, izin almadan, karar aldırmadan, 5 katlı binanın ilk 2 katında ve sadece 3 cephede boya değişikliği yaptılar.
Binamız kırmızı/beyaz renkte iken şimdi ilk 2 kat siyah diğer katlar kırmızı/beyaz oldu. Biz bu konuda hukuken ne yapabiliriz?”
DIŞ CEPHEDE BOYA TARTIŞMASI YAŞANIYOR
Apartman ve sitelerde dış cephenin boyatılması, alttaki dükkânların dış cephede yaptığı boya değişikliği ve tadilatlar konusunda kimi zaman kavgaya varan tartışmalar çıkıyor.
Binalar mimari projesinden farklı rengârenk bir hal alırken, büyük sıkıntı ve anlaşmazlık yaşanıyor. Okurum A.G. ve diğer okurlarımın dış cephenin boyatılması ile ilgili sorularını Kat Mülkiyeti Hukuku uzmanı avukat Şeref Kısacık’a sordum. Avukat Kısacık’ın, sorularınıza yanıtları ve değerlendirmeleri bakın şöyle:
APARTMAN VE SİTENİN DEĞERİ DÜŞER
“Apartman, işhanı, site gibi toplu yaşam alanlarında malikler, kiracılar ve diğer apartman-site sakinleri ortak alan yer ve tesisleri kullanırken, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere, ilgili yasalara, yönetim planına (YP) ve kendi genel kurullarında (GK) alınan kararlara uygun davranmak zorundadırlar.
Aksi halde kaos ortamı oluşur. Apartmanımızda, sitemizde huzursuzluklar tartışmalar ve kavgalar ortaya çıkar. Herkesin birbiriyle kavgalı olduğu bir yerde yaşam kalitesi de evlerin alım-satım ve kira değeri de düşer. O nedenle ortak yaşam alanlarında kurallara uygun davranılmalıdır. Aksi halde herkes zarar görür.
DIŞ CEPHEYİ İSTEYEN İSTEDİĞİ RENGE BOYAYAMAZ
Okurumuz A.G.’nin sorusu en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Sorudaki gibi, binanın ortak alanlarını özellikle de dış cepheyi her isteyen istediği renge boyayamaz.
Yasal olarak sorun yaratacağı gibi başka tartışmalar da çıkar. Örneğin boyamak serbest olsa biri çıkar bir katı veya binayı sarı-kırmızı boyatır, FB’liler kızar. FB’liler sarı-laciverte boyatır, bu defa GS’liler kızar. Diğer takımların taraftarları ikisini de beğenmez.
ÖNCE YÖNETİM PLANINA BAKIN
Dış cephenin boyanması konusunda önce KMK ve YP’ye bakılmalı. KMK, herkes için geçerli bir yasal düzenleme iken, YP o apartman ve site için özel düzenlemedir. YP, tapuda bulunur.
Haklarımız ve sorumluluklarımızın neler olduğunu öğrenmek için öncelikle YP’yi edinmemiz ve incelememiz gerekir. Okur A.G. de bu konuda öncelikle apartmanın YP’sine ve KMK’sına bakmalıdır.
KMK’YA GÖRE RENK DEĞİŞİKLİĞİNDE 4/5 MALİK İZNİ ŞART
Apartman ve sitelerde ortak alan durumundaki dış cephenin boyatılması konusu KMK’nın 19. maddesinde düzenlenmiştir.
Bu maddeye göre değişik renkte dış badana veya boya yaptırılabilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5’inin “yazılı rızası” gerekir. Bu “yazılı rıza” tek tek imza toplanarak alınabileceği gibi, GK kararı ile de alınabilir.
RIZA ALINMADAN BOYANDIYSA DAVA AÇILABİLİR?
OKURUMUZUN apartmanı 10 bağımsız bölümlü. KMK’ya göre (10/5=2x4=) 8 bağımsız bölüm malikinin dış cephe boyasının ilk iki katının farklı renk olan siyaha boyanması için “yazılı rıza” vermesi gerekir.
Bu rızanın alınmadığı varsayımından hareketle hukuken neler yapılabileceğini anlatalım. Değişik renkte boya yaptıran market ve onu kiraya veren malik aleyhine sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.
Dış cepheye farklı renkte siyah boya yapmak suretiyle izinsiz olarak yapılan müdahalenin önlenmesine ve projesine uygun renkte boyanarak, eski hale getirilmesine karar verilmesi talep edilmelidir.
KEŞİF VE BİLİRKİŞİ YAPILIR?
Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesi yaptıktan sonra dış cepheye değişik renkte boya badana yapıldığını ve 4/5 “yazılı rıza” bulunmadığını tespit ederse eski hale getirilmesi için davalılara uygun bir süre verir.
Davacı alınan kararı icraya vererek dış cephe duvarındaki mevcut boyanın yerine eski boyanın yapılmasını ister. İcra emrine rağmen verilen sürede gereği yerine getirilmezse icra marifetiyle yapılır.
MASRAFI KİMLER NASIL ÖDER?
Apartman dış cephesi ortak iradeyle veya mahkemece “Acil/zorunlu bir iş” olarak görüldüğü için boyanmışsa giderlerden tüm malikler sorumludur. Bu giderler kiracılardan istenemez.
Maliklerin giderlere hangi oranda katılacağının tespiti için ise YP’ye bakacağız. Eğer, YP’de başka türlü düzenlenmemişse boya için yapılan giderlere her kat maliki “arsa payı” oranında katılmakla yükümlüdür. YP eşit katılım öngörüyorsa ancak o zaman eşit katılım söz konusu olur.
DAVAYI YÖNETİCİ AÇABİLİR Mİ?
DAVAYI kat maliklerinden herhangi biri açabileceği gibi yönetici de açabilir. Ancak, yöneticinin böyle bir davayı açabilmesi için GK’de kat maliklerinden yetki alması gerekir.
Yönetici bu yetkiyi sonradan da alabilir. Ancak, sonradan da yetki almazsa böyle bir dava açma hakkı bulunmadığı için dava usulden reddedilir. Davayı yöneticinin açmasını istiyorsanız önce GK’yi toplayın ve bu yetkiyi verin.
BOYA MASRAFINI DAVALILAR ÖDER
Mahkeme, “Müdahalenin önlenmesi ve eski hale getirme” kararı verirse mahkeme ve icra masrafları ile davayı kaybeden tarafa yükletilen avukatlık ücretini ve dış cephenin eski hale getirilmesi için yapılan boya masraflarını davalı öder.
Karara rağmen davalı gereğini yapmazsa karar icra kanalı ile yerine getirilir. Bu durumda, icra harç ve masrafları ile icra vekalet ücreti de davalı/borçlu tarafından ödenir. Görüldüğü gibi birçok ödeme ile karşı karşıya kalmak istemiyorsak 4/5 yazılı rıza olmadan dış cephede renk değişikliği yapmamalıyız.
AYNI RENKTE BOYANACAKSA
Ortak yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltan bir yenilik ve ilave söz konusu olduğunda KMK’nın 42. ve 43. maddesinde tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli görülmüştür.
Dış cephenin boyanması da bu faydalı yenilik ve ilave kapsamındadır. Dolayısıyla, binanın eskiyen/yıpranan dış cephe boyasının aynı renkte yeniden boyanması için sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması yeterlidir.
Hatta, boya yapılmasının “Acil ve zorunlu bir iş” kapsamında olduğu mahkemece tespit edilmişse; çoğunluğun kararına bile gerek olmadan tek bir malik bile istese boya yaptırılır.
