Milliyet'ten Duygu Erdoğan'ın haberine göre, yüksek site aidatları, tüketici üzerinde büyük bir yük kalemi olarak ağırlaşmaya devam ediyor. Özellikle yeni yıl ile birlikte gelen yeni zamlar ardından aidatların neredeyse kiralar kadar önlenemez bir yükseliş ivmesinde olduğu görülüyor.
İstanbul’da Başakşehir’de sadece güvenlik, temizlik ve ortak alan hizmeti alan bir sitede 800 lira olan ortalama aidat, geçtiğimiz hafta 1.800-2.000 lira arasına çıkarıldı. Çoğu sitede aidat artış oranlarının yüzde 100’ün üzerinde hatta yüzde 300’ü aşan seviyelere tırmandığı görüldü.
Aidatlar, sitedeki tüm donatı ve ortak alanlara göre oluşturuluyor. Bu açıdan sitedeki donatı alanını kullanan ya da kullanmaya diye bir ayrım yok.
Bu açıdan bazı sitelerdeki anlaşmazlıklar mahkemelere taşındı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı da yakın zamanda bu soruna el attı.
Uzmanından yönetim detayları ve aidatlar hakkında bilmeniz gerekenleri ele alıyoruz. Sorularımızın yanıtlarını Gayrimenkul Hukuku Uzmanı, Avukat Ali Güvenç Kiraz yanıtladı.
Site aidatlarında üst sınır var mı?
Aidatlar için bir üst sınır bulunmamaktadır. Personel maaşlarının her yıl artması, yeni hizmetlerin ilave edilmesi, kullanılan malzemeler ve giderlerin her yıl ve enflasyona göre artıyor olması bu kapsamda aidatlar için bir üst sınır belirlemeyi imkansız kılmaktadır.
Aidat kapsamındaki hizmetler nasıl belirlenir?
Aidatlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ve bu kanuna aykırı olmamak kaydı ile ‘yönetim planlarına’ göre belirlenir.
Yönetim planında aksine bir hüküm yok ise apartman görevlisi, güvenlik, bahçıvan ve ısıtma/soğutma hizmeti personeli maaşları eşit, bunun haricindeki tüm giderlere kat malikleri arsa payına göre katılırlar.
Yönetim planına göre bu giderlerin farklı şekilde belirlenebileceği yazabilir. Bu durumda da yönetim planı hükümleri geçerlidir.
Kişi, kullanmadığı site donatı alanı için aidat ödemek zorunda mı?
Yönetim planlarında bu konuda aksine bir hüküm olmadığı sürece ortak alan olarak tanımlanan yerleri kullanmayan kişilerin bu aidatı ödememe hakları bulunmamaktadır.
Giriş katında oturan bir daire veya dükkan sahibi asansörü kullanmıyorum veya bir kişi ben havuzu kullanmıyorum diyerek ortak alan olan bu yerlerin aidatlarını, bakım ve onarım masraflarını ödememe hakkı yoktur.
Yönetim planında bu konuda özel bir düzenleme var ise ‘örneğin giriş dükkan ve daireler asansör ödemesine katılmaz’ yazarsa ödemezler.
Hangi harcamalardan muafiyet olabilir?
Yönetim planında aksine bir düzenleme olmadığı veya lüks bir harcama niteliğinde bulunmadığı müddetçe kat malikleri aidat ödeme yükümlülüğünden muaf olamazlar.
Ancak örneğin lüks niteliğinde havuza çocuklar için bir sistem konulması, çocuk parkı olmayan bir siteye çocuk parkı yapılması, bakıcı istihdam edilmesi gibi örneklerde çocuğu olmayan kat malikleri bu giderlere katılmak zorunda değillerdir.
Aidat ödememenin yaptırımları nelerdir?
Aidat ödememe halinde yönetici bu konuda ilgili kat maliki hakkında yasal takip başlatabilir, icra takibine geçilmesi halinde aylık yüzde 5 yasal faiz uygulanmaktadır.
Taşınmazı kiracı kullanıyor ve aidatı o ödemiyor ise hem kiracı hem de kat maliki aidat ödenmemesi halinden müştereken ve müteselsilen sorumludur.
Ayrıca 2 takvim yılı içerisinde 3 defa icra takibinde maruz kalınması halinde kat malikinin evi genel kurulda sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınacak karar ile diğer kat maliklerine veya onlar istemezse isteyen kat malikine bedeli karşılığı devredilmek zorundadır.
Aidat bedeline veya artırımına nasıl itiraz edilebilir?
Site veya apartman yöneticileri ‘maliyetler arttı, personel giderleri arttı’ diyerek aidat artıramaz. Yetkiyi genel kuruldan almak zorundalar.
Kat malikleri de bu genel kurula katılarak bazı aidat kalemlerinin azaltılmasını, bazı kalemlerin hiç alınmamasını veya yeni teklifler alarak aidatın düşürülmesini sağlayabilirler.
Genel kurul için 1/3 imza bulunduğu halde yönetim genel kurulu toplamıyorsa, aidat kalemlerinde fahiş ve usulsüz artışlar var isekat malikleri Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini talep edebilirler.
Toplanan aidatın kullanımı konusunda site yönetimi nasıl takip edilebilir?
Bunu, seçilecek denetim kurulunun yapması gerekir. Bu denetimi yapmadıkları, usulsüzlük olduğu halde bunu yazmadıkları takdirde kendileri de sorumlu olacaktır. Kat malikleri de genel kurulda, geçmiş dönem hesaplarını ibra etmeyebilir. Bu durumda mutlaka dava açılmalıdır.
Aidat ödemekle yükümlü olan ev sahibi mi, kiracı mıdır?
Kat Mülkiyeti Kanunueski olması sebebiyle Yargıtay kararları ışığında son yıllarda artık aidat giderleri ikiye ayrılmış, taşınmazın kullanımı kaynaklı giderler işletme projesine; taşınmazın mülkü kaynaklı ve demirbaş niteliğindeki giderler ise yatırım projesi kapsamına alınmıştır.
Buna göre personel maaşları, sosyal güvenlik primleri, ortak aydınlatma,ısıtma giderleri tüm sarf malzeme giderleri, asansör aylık bakım gideri gibi giderleri kiracı;personelin kıdem ve ihbar tazminatları, taşınmaza alınacak makineler, güçlendirme, mantolama, boyama giderleri ve asansörlerin tamamen değiştirilmesi gibi giderleri mal sahipleri ödeyecektir.
Bakanlıkta birim kuruldu
Kat maliklerinin haklarının korunması amacıyla, birden çok bağımsız bölümü bulunan konut ve işyerlerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetilmesi ile ilgili faaliyet gösteren firmalara ilişkin mevzuat çalışmaları yapmak, ilgili kamu kurum ve kuruluşları ile işbirliği yaparak site yönetimlerinin sorunlarının çözülmesine yönelik olarak faaliyetlerde bulunmak üzere Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü bünyesinde birim kurularak faaliyete geçirildi.
Kurulan birim, konuya ilişkin kanuni düzenleme çalışmalarının tamamlanmasına müteakip ikincil mevzuat çalışmalarını yürütecek. Böylece site yönetimi hayatında yer alan bir boşluğun giderilmesi, ikincil mevzuat çalışmalarının tamamlanması ile birlikte sitelerde yaşanan yönetim sorunlarının azalması yönünde önemli bir aşama kaydedildiği belirtildi.
